Parmi l’ensemble des observations exprimées, les 6 élus de notre groupe se sont beaucoup interrogés sur l’égalité de traitement des différents propriétaires fonciers.
L’égalité de traitement aurait dû être le fil conducteur du PLUI
La phase d’élaboration du PLUI s’est déroulée dans un contexte de concertation sommaire et de collaboration limitée des élus de la commission urbanisme.
En effet, il est à regretter que les dossiers stratégiques de Sucé-sur-Erdre ont été travaillés en comité restreint de l’équipe majoritaire, et plus particulièrement la création et l’élaboration des OAP, la délimitation des ouvertures ou fermetures des zones urbanisables (habitat, économie), et définition des types de zonage, ainsi que les potentiels mobilisables du foncier. C’est dommage, une démarche autre aurait enrichi la production des différents éléments constituant ce PLUI.
Certes, une information régulière a été donnée à la commission urbanisme mais informer n’est pas concerter.
Nous regrettons qu’il n’y ait pas eu de lieu d’expression aussi bien pour les habitants que pour tous les élus.
- Modification des zonages
La réduction de la consommation des espaces agricoles, naturelles et forestiers a bouleversé les zonages du PLU. La procédure du passage du PLU en PLUI est restée extrêmement flou pour les non-initiés, nombre de Sucéens n’ont pas eu connaissance ni de la modification de zonage de leur parcelle, ni des dates d’échéances pour la formulation des déclarations préalables s’ils avaient un projet immobilier. Ils n’y a donc pas eu un égalité de traitement à ce propos !
Certains ont la chance d’avoir la bonne information au bon moment et d’autres non. Nous le regrettons, les enjeux ne sont pas anodins.
- Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
Les OAP sont un bon outil de structuration et d’organisation de la commune et de préservation du patrimoine végétal et architectural. Elles participent à la limitation de l’étalement urbain et de la consommation de l’espace.
Pour les citoyens, c’est un bouleversement dans l’approche de l’urbanisation de nos territoires rurbains et si la pédagogie, l’accompagnement et la concertation avec les propriétaires ne sont pas au rendez-vous, nous serons confrontés à une incompréhension et à des blocages qui impacteront nos PLUI à court et moyen terme. Transparence et équité doivent être le fil conducteur de la démarche OAP.
L’analyse des OAP sectorielles nous interrogent sur plusieurs points :
Sur chaque commune, il aurait été opportun de réaliser une cartographie avec le positionnement des OAP pour appréhender, dans la globalité, la continuité des connexions viaires et également les continuités trames vertes-trames bleues.
De même, les orientations mises en place dans les OAP, liées aux accès, à la desserte et au stationnement sont l’un des points majeurs de leur ’aménagement. Au chapitre « 2.1 Orientations cadres applicables à toutes les OAP référence » des OAP sectorielles, pourquoi n’est-il pas fait référence à l’OAP mobilité ? Pourquoi chaque notice explicative des fiches OAP ne fait-elle pas mention du type de voie desservant celles-ci, dans la rubrique description contextuelle.
A Sucé-sur-Erdre, où le nombre d’OAP est le plus important de l’intercommunalité après Treillières. Serait-il possible de savoir quels sont les critères objectifs qui ont conduit à imposer une OAP à certains propriétaires en regard d’autres propriétés qui elles auraient pu être grévées d’une telle contrainte mais ne le sont pas ?
Le PLUI permettra, semble-t-il, une plus grande souplesse en terme de modification, n’aurait-il pas été plus judicieux de planifier moins d’OAP, et privilégier une concertation avec les propriétaires concernés ? Tel n’a pas été le cas. Or, il y a réellement une problématique d’équité vis-à-vis du propriétaire qui subi une OAP. En effet, le droit à construire n’est plus le même ! Les servitudes de passage, très souvent sujet de litiges entre propriétaires, les contentieux vont devenir fort nombreux Un gel de constructibilité est à craindre quand l’accord de permis construire est soumis a une opération d’ensemble avec plusieurs propriétaires. Par ailleurs, compte-tenu de la complexité des dossiers, l’appel aux compétences d’un promoteur ne devient-il pas incontournable ? Les réactions formulées en ce moment dans le cadre de l’enquête publique le confirment.
Nous avons repris l’ensemble des OAP de Sucé-sur-Erdre et sans faire un inventaire précis, nous avons les interrogations suivantes :
Pourquoi pour certaines OAP le classement au PLUI n’est pas stipulé ?
Pourquoi les descriptions textuelles ne font pas référence à l’OAP mobilité en précisant le type de voie desservant l’OAP ? Cette précision permettrait de mieux comprendre les orientations imposées liées aux accès.
Dans les orientations spatialisées pourquoi certaines OAP ont des obligations de mutualisations des accès et pas d’autres ? un argumentaire serait le bienvenu. Pourquoi en présence de deux voies bordant l’OAP, le règlement privilégie l’accès d’une voie par rapport à l’autre ? Dans son descriptif de hiérarchie du réseau viaire, l’OAP mobilité ne fait pas mention d’une telle interdiction dans aucune catégorie de voie
Pourquoi des risques inondations sont oubliés ?
Les OAP ne sont pas traitées avec la même impartialité en ce qui concerne les orientations paysagères et environnementales. Pourquoi un EBC présent au PLU n’est pas reporté dans le PLUI Pourquoi un espace boisé présent sur une parcelle n’est pas classé en EBC. Quel est l’argument qui a conduit à définir une zone Nl à cheval sur un espace de plein champ et cet espace boisé, enfin une zone Nl pour quel projet ? Pourquoi n’est-elle mentionnée dans l’OAP ? Pourquoi des haies ou alignements d’arbres remarquables présents sur le règlement graphique n’apparaissent pas sur l’OAP et inversement ?
C’est la raison laquelle, ils ont demandé, entre autres, aux Commissaires enquêteurs la reprise de toutes les OAP de Sucé-sur-Erdre, la révision de chacune d’elles, respectant une équité de traitement, apportant des argumentaires et une concertation avec les propriétaires concernés.
Extrait du document remis le 24 mai 2019 aux Commissaires enquêteurs OBSERVATIONS VEAS INTEGRALITE DU DOCUMENT